对管内租赁纠纷案件若干问题的探析

近年来，随着管内铁路运输、工程、多元企业的体制改革及地域经济的转型发展，相关单位都在资产转型升级、资源优化利用、行业互利互补方面做出相应的探索和努力，土地、房屋、商铺、设备设施等租赁行为越来越频繁，有效地提高了铁路企业部分资源的利用效能和效率，企业效益和社会效益得到了双赢，但部分租赁行为在合同效力、合同约定、合同时效、违约责任等方面缺乏法律依据，致使少数合同在履行过程中漏洞迭出、纠纷频出，我院民事审判庭受理的各类租赁案件也明显增加，2010年至2012年达57件，成为当前的主要案件种类。通过对铁路企业租赁纠纷案件的审判和调解，透视此类案件的共性和个性，并考虑到我院即将受理的地铁、民航等交通领域的租赁纠纷案件，笔者综合归纳了管内租赁纠纷若干问题，并从企业租赁行为规范化和司法建议的角度提出相应的分析与探讨。

一、铁路企业租赁纠纷现状及特征

1. 涉诉租赁纠纷数量呈上升趋势

长期以来，涉及铁路运输生产安全及铁路建设的案件是铁路运输法院民事审判的重头戏，租赁纠纷案件相对较少，但2010年以来这种现象发生了变化。图1是本院2010年至2012                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          年期间本辖区民事案件总数与租赁纠纷案件数量变动的对比示意：

 图1  铁路租赁合同纠纷案件与民事案件数量对比图

铁路企业租赁纠纷案件从2010年的6件上升到2012年的44件。租赁纠纷案件所占案件份额由2010年的17.65%增加到2012年的61.12%。另据笔者对管内铁路运输、多元、工程企业的不完全调查，尚有110多件租赁纠纷未进入诉讼程序。其次，铁路企业租赁纠纷案件涉案标的2010年仅为21万余元，而2012年的涉案标的额达到了6685774元，结案标的额为5687707元。涉诉租赁纠纷数量上升趋势明显，所占案件份额比例亦呈攀升趋势，图2是近三年此类案件所占案件份额动态示意   

图2  铁路租赁合同纠纷案件占民事案件比重

2、涉诉租赁纠纷难度呈复杂趋势

2010年前，辖区涉诉租赁纠纷标的物主要涉及铁路企业的房屋及场地，主体仅限于铁路企业及个人。但2010年以后此类案件的复杂程度日渐加深。在2010年至2012年的57件案件中，除原有的房屋及场地租赁外，还新出现了林地、设备设施等多种类型，图3是2012年度租赁合同纠纷案件的种类情况分布。此外，涉案主体由原来单一的铁路企业（原告）与其他单位与个人（被告）状况演变成为多种状况并存（见图4），如2012年的44件此类案件中，28件的原告为铁路企业，占63.64%；铁路作为被告16件，占36.36%；再如在我院审理的深圳铁路平湖林场的系列案件中，被告主体涉及农村合作社、个体户、公务员、铁路退休职工、当地农民，且这些当事人的关系错综复杂，也给案件的审理和调解加大了一定的难度。

图3 铁路租赁纠纷种类份额示意       图4 铁路企业主体身份对比

3、涉诉租赁纠纷分布呈扩散趋势

2010年前，涉诉租赁纠纷涉案企业主要是兼营物业管理的铁路多元企业，但近几年这种现象发生变化，铁路工程企业、运输企业也产生了一定数量的租赁纠纷案件，以2012年的租赁纠纷案件为例：运输企业有4件，占9.1%；工程企业有11件，占25%；多元企业有29件，占65.9%，图5是租赁案件在辖区铁路企业的行业分布；2010年前，涉诉租赁纠纷涉案地区主要集中在广州与深圳的铁路物业所在地，但近年来，涉案地区新增了佛山、东莞、惠州、梅州、湛江等铁路沿线地区。标的物涉及铁路工程、运输、多元企业的动产与不动产，在辖区内广为分布。

      图5 ：辖区租赁纠纷的行业分布

4、涉诉租赁纠纷焦点呈集中趋势

近年来，随着管内铁路运输、工程、多元企业的体制改革及地域经济的转型发展，铁路企业涉案租赁的动产与不动产日渐增多，一些租赁纠纷与企业改制、社会拆迁、国家重点建设等相互关联，当事人纠纷焦点集中在社会利益与个人利益、整体利益与局部利益、地区利益和行业利益的冲突之上，当事人矛盾相对突出，引起当地政府与社会群众的高度关注。如在审理中铁二十五局诉李师傅山东风味锅贴坊租赁合同纠纷过程中，原“李师傅山东风味锅贴坊”三十多名员工上街游行请愿，蹲在屋檐上讨说法，围观群众越聚越多，一度导致广州市广园西路交通堵塞，公安机关出动大量警力维持现场秩序。广州电视台、《广州日报》、《南方日报》等媒体也对该事件进行了争相报道。再如广深实业开发总公司林地系列租赁案件中，当事人在东深供水工程红线保护区内违法养猪，严重污染环境，给深圳、香港饮水安全造成威胁，当地群众因此围攻铁路机关及当地政府，境内外媒体接连曝光，且涉案林地的征收涉及深圳大运工程项目的启动建设，省市领导均做出重要批示，社会影响很大。

5、解决租赁纠纷方式呈多元趋势

2010年前，铁路租赁纠纷相对较少，解决途径也相对单一。租赁纠纷矛盾相对缓和的，承租人和出租人自行和解，而涉诉租赁纠纷案件中，各方当事人纠争分歧较大，且继续履行原租赁合同可能性不大，一般以判决为主。近年来，我院法官以大局为本、和谐为重、稳定为先，在化解租赁纠纷、平息租赁矛盾、维护社会稳定、促进铁路企业与区域经济同步发展方面脚踏实地开展工作、有的放矢采取措施，努力实现结案方式多元化，办案效果最优化。在2010-2012年审理的57件此类案件中，调解19件; 判决17件; 撤诉21件。以2012年的租赁纠纷案件为例：调解11件，占25%；撤诉21件，占47.73%；判决12件，占27.27%。图6是我院租赁纠纷案件结案方式的对比示意：

图6 租赁合同纠纷案件结案方式示意图

二、铁路企业租赁行为存在的问题

1、企业转型、改制过程中出现管理漏洞

涉案的租赁物产权不明：随着铁路站段、分局、路局、铁道部的先后转型改制，铁路企业的生产力布局及从属关系发生了根本性变化，企业性质也发生了一定的变化。部分租赁资产的权属、性质发生了变化，但相关的交接与管理工作不到位，出现了产权不明、管理混乱现象，导致租赁纠纷产生。如我院在审理原告广东铁青国际旅行社有限责任公司与被告光明医院租赁合同纠纷一案过程中，发现位于越秀区白云路的涉案房屋，建设单位为原广州分局，管理单位历经羊城铁路总公司、羊城铁路实业开发总公司，广州铁路南岭房地产开发公司、羊城铁路旅行社直至广东铁青国际旅行社有限责任公司，几易其手，原来签订的涉案租赁合同既未变更、也未能继续履行，甚至无法收取租金、无法收回涉案房产。又如广深铁路股份有限公司与广州市荔盛物业管理有限公司厂房租赁合同纠纷一案，涉案房屋始建于1974年，但一直未办理产权证书，经法院查证：按照广州铁路集团的相关文件，羊城铁路实业开发总公司应沿袭相关权属，但广深铁路股份有限公司却实际掌控和出租，致使涉案合同既缺乏法律效力，又缺乏实际履行的可能。

对涉案租赁物监管不到位：铁路基层单位的少数管理人员由于工作责任心及工作能力问题，对相关的租赁合同疏于管理，导致履约过程中产生问题和纠纷，如平湖林场的系列租赁案件中，承租人不但违约转租林地，且出现违法养猪、污染环境的情况后，相关铁路单位和人员束手无策，直到区、市政府及铁路上级机关

追究和干预后才仓促应对，不得已才诉诸法律。还有部分站段和基层单位在出租物业过程中，直到无法依约收取租金时，才发现涉案纠纷已过诉讼时效，相关监管人员的过失和粗心给国家和集体造成了本可避免的损失。

企业改制过程中，对租赁合同的权利义务未实现前后对接：近年来，铁路企业资产重组、结构调整持续进行，一些涉诉租赁合同的出租人或承租人几易其主，但相应的合同管理和变更事宜没有跟进，出现“新官不理旧事”、“新官理不了旧事” 的局面，如我院审判的铁诚公司东站车库、商铺出租系列案就属于这种情况，承租人对涉案的车库、商铺权属及涉案合同效力表示异议后拒绝交租，拒绝返还车库、商铺的使用权。再如中铁港航局从中铁大桥局分离出来后，对其沿袭下来的部分租赁合同疏于管理，拒不履行相关义务，以致租赁纠纷接连产生，直接影响相关重点工程的建设。在企业改革和资产重组过程中，不可避免地会产生新旧合同变更、衔接问题，个别整合后的企业在未妥善解除旧合同的情况下，急于签订新合同，致使新旧合同及标的物产生一仆二主的后果，从而导致纠纷产生。既影响企业改革与经营，又不利企业诚信与形象。

2、缔约风险的预测、防范出现决策偏差

由于国际经济形势的动荡不定及铁路运输和铁路建设的架构调整，与铁路企业租赁行为相关的经济形势和发展背景仍存在一定的不稳定因素，而这些因素可能影响和制约相关租赁合同的履约可能性与租赁行为的经济效益。前两年，管内少数高铁项目的承建商和设备商，由于对国际金融危机对中国高速铁路建设的影响程度估量不足，对国家高铁建设方案和步伐调整始料不及，待部分高铁工程停建缓建后，多个涉案的施工设备租赁合同因建设方资金链断裂而无法履行，五个工程局被施工设备的出租人诉诸法院，造成了一定的损失。又如本院审理的辐轮世纪广告传媒有限公司与广东省广梅汕铁路广告公司、第三人广州铁路集团文化广告总公司广告租赁合同纠纷案，缔约时各方当事人未考虑铁路企业资产重组和改革对租赁行为的影响，缔约不久广东省广梅汕铁路广告公司即并入广州铁路集团文化广告总公司，而广州铁路集团文化广告总公司不愿继续履行原租赁合同，最终不得不通过司法途径解决纠纷。

个别铁路企业在签订租赁合同时, 对对方的资质审查不到位。个别单位在签订合同过程中，未对签约对方及代理人的资质能力、诚信程度做出全面、细致、科学地考察，对拟签订合同未作可行性研究，盲目签约后才知上当受骗，往往给企业造成不必要的损失。

3、涉案租赁合同不规范, 缺乏操作性

笔者仅以铁路林地租赁的系列案件为例, 逐一剖析涉案租赁合同几方面不足和失误:标的不明确。如平湖林场丹平路边李解香租赁案合同面积仅20亩，实际测量面积达63.13亩；曾斌租赁案合同面积仅110亩，实际测量达189.9亩；侯京梅租赁案合同面积27.5亩，实际测量达39.89亩；郑四超租赁案合同面积80亩，实际测量达96.1亩；林培思租赁案合同面积11亩，实际测量达17.24亩；求水岭李解香租赁案合同面积竟无明确数量，实际测量面积达89.65亩。至于林木种类有的合同只列出荔枝、龙眼、芒果，有的合同则统称果树、经济作物，有的合同则只有竹、甘笋，而专业评估的树种、植物多达20多种，有的树木竟一时难辨名目；责任不清。上述合同只是简单约定出租人将林地出租给承租人，没有明确约定承租人在涉案土地上的经营范围，以至七个案件的涉案租地上存在非法养猪、养鸡、土地转租、房屋出租等现象，给当地的环境保护、水土保持、综治维稳增加了难度，也增加了相关部门和基层单位的管理难度；租金偏低。案件承办人员到涉案土地所在地的街道办事处、法院走访比较的结果表明涉案林地的租金明显低于当地同类型租金，且涉案合同均未约定合理的调价机制，不利于铁路企业的增收和发展；租期（承包期）不明确。如李锦华林地承包案合同缺乏租期起止时间，求水岭李解香林地租赁案的合同也未列明合同期限，而郑四超林地租赁案合同截止时间为2021年3月，合同期限接近30年，明显超出相关法规；上述问题致使相关合同在履行、解除的过程中给铁路企业经营和发展造成了某种程度的不利因素和损失。

2010年至2012年57件租赁合同案件中，仅有18个涉案合同基本规范，下表是上述57件租赁合同质量的相关问题统计：

表一：租赁合同纠纷案件质量分析表

4、履约双方的诚信意识和大局观念存在缺失

在特定时期，个别企业或体制调整、或因更换主要负责人，争取租赁行为的利益最大化或其他目的，在未妥善解除旧租赁合同的情况下，急于签订新租赁合同，致使新旧合同及标的物产生一仆二主的后果，从而导致纠纷产生。既影响企业改革与经营，又有损企业诚信与形象。另有少数铁路工程单位由于自身的经济效益问题及融资投资失误，长期拖欠设备出租人租金，将金融危机或其他偶发变故的不良后果转嫁给租赁合同的相对方，损人利己，其违约行为影响了相关重点工程的正常建设，影响了铁路企业和其他企业的良好关系，有损辖区的大局稳定和社会和谐。

三、规范铁路企业租赁行为的建议与对策

1、健全铁路租赁合同管理机制，减少漏洞与失误

铁路等交通运输企业在发挥现有法律顾问、基层合同专管员的职能作用的同时，应健全自上而下的合同管理机制，强化法律专业人员或岗位对租赁合同的指导、审查、参谋，把关作用。努力使基层单位的合同管理工作做到经常化，制度化。具体来说可以从以下几点做起：

配合企业改革，及时开展清产核资和合同清查工作。近年来随着铁路部门资产整合、改制重组等进程，部分部门被撤销，人员流动、业务交接等行为也很频繁。为避免业务交接断层，合同信息丢失，相关铁路部门应当及时开展清产核资和合同清查整理工作，做好未了合同权利义务的交接。对于需要重新签订的租赁合同，应当先签订协议解除旧合同，再签订新合同，以避免因为旧合同解除存在纠纷而影响新合同的实施。对产权不明、管理不到位的相关资产和物业尽最大努力明确产权，依法办理产权登记手续，对归属不明的某些物业，上级机关或主管部门应及时整改，明确管理单位和管理责任。对产权不明的问题物业尽量企业自用自营，切忌轻率出租给他人，避免纠纷和损失。

区分租赁种类，制作合同样本。针对前文提到的租赁合同内容不符合法律规范的问题，相关企业可以分类制作规范的租赁合同样本。例如可以区分承租和出租，区分房屋租赁合同、建筑设备租赁合同、场地租赁合同等几个大类，在合同中明确租赁标的物、租赁期限、租赁用途、租金及租金交付形式、双方权利与义务、变更、解除合同的条件、违约责任、纠纷的解决方式等内容。经公司法律顾问或者其他专业人士认真审查后，作为公司日后签订租赁合同的参考。

加强信息管理，做好记录归档工作。签订租赁合同后及时归档、记录，保存好相关合同资料。编制租赁信息情况表，全面记录租赁标的、租金、租赁期限等租赁情况。定期对公司租赁情况进行普查，了解租赁标的物的使用是否合法，以及及时支付或收取租金和更新租赁合同。

2、规范铁路租赁风险防控机制，避免风险与损失

合理预测市场风险，确保租赁合同稳定履行。近年来铁路等交通企业经过一系列改革，已形成一套相对确定的结构模式，但是国际国内经济还存不稳定因素、交通运输的产业改革仍未完成，企业应当对自身发展有一个长远的认识，合理评估企业的资产重组和改革对其租赁行为有何影响。同时，企业对所属房屋设备的使用、闲置、租赁等情况应有详细记录，对未来发展有长期规划，一方面避免资源闲置浪费，避免重复租赁，另一方面也避免合同签订后因建设规划而导致合同不能履行，引起双方纠纷。

及时开展市场调查和可行性研讨。在签订重要合同前，企业管理人员、法律服务人员应结合拟签合同特征，及时开展市场调查，及时提出参考数据。对拟签合同可能出现的问题、情况，要尽可能开展可行性研讨，及时提出应对预案及补救措施，严格报审批流程，以规范管理，规避风险，堵塞漏洞。

全面审查合同对方当事人的资信，规范合同签约过程。合同当事人的资质能力、诚信程度是影响合同是否生效、是否能够完全履行的重要条件。因此在签约前应对签约对方及代理人的资信程度做出全面、细致、科学地考量，不可轻信对方的一面之词。另外，在我院审理的租赁纠纷中还多次出现代理人在无授权委托书的情况下以配偶，兄弟名义签订合同，为日后合同履行埋下隐患。这就要求相关企业在签订合同时认真审查相关资料，规范合同签约过程中的严谨性。

3、提供租赁行为法律制约机制，力争合法与合规

纵观辖区交通运输、工程、多元企业的布局和势态，多数企业转型改制后企业性质和从属关系发生很大变化，部分资产的权属、性质也相应发生变化。为避免因租赁合同无效而造成损失，企业应当做好相关资产的管理和交接工作，明确产权归属，及时办理好产权变更手续。

长期以来，铁路等企业为国家的经济发展做出了巨大的贡献，也赢得了人们的信任和尊重。正是在这种背景下，在签订合同时，铁路企业更容易获得当事人的信任。部分租赁合同仅有口头协议而无书面合同，或者虽有书面合同，但是因为相关负责人许以其他承诺，导致合同当事人产生超出合同的预期，最终产生纠纷。为了维护交通企业的良好形象，减少纠纷，建议企业在签订租赁合同时，无论标的物大小、租期长短，一律应当采取书面合同形式，依法加盖相关企业公章。严禁铁路工作人员或者临时工作人员以个人身份与他人签订合同。

虽说合同双方当事人有自由协商的权利，但是铁路等企业作为国有企业，租赁标的物不实，租金畸低等行为，不仅不利于企业的增收和发展，从一定程度上也会损害国家和人民的利益。因此在签订租赁合同时，企业应当明确标的物，如实际测量林地面积及房屋面积等。同时，应结合市场情况合理确定租金，并规定适当的调价机制。对于重大租赁项目，还可采用公开招租的形式进行。

合同的重点在于履行，因此加强企业法制观念，结合企业经营改革实际，开展全员法制教育，提高履约双方的诚信意识、法律意识和大局观念也是非常必要的。

4、更新涉诉租赁纠纷审判思维定式，坚持法律效果与社会效果并重

随着铁路法院体制和职能的全新改革，辖区地铁、民航、公路等交通领域的大量租赁纠纷将纳入铁路法院的民事收案范围，地铁、民航、公路等交通企业的站、场、线路、项目工地大量的物业和设备涉及出租或承租，纠纷的产生也就在所难免，而这部分涉诉租赁纠纷与以往的铁路企业租赁纠纷相比，既有普遍性，也有特殊性。作为裁判法官，我们应当注意以下几方面的问题：

一是大局观念要更加到位。法官的职责不单是审理具体的案件，更是通过对个案的审判，提高人民的法律意识，规范人民的行为，从而促进公平、正义法治社会的建立。在处理纠纷时，法官要胸怀大局,增强大局观念，自觉为大局服务，除了熟知相关法律之外，还要知道在当前的政治经济和社会环境中需要维护什么、弘扬什么、保障什么。具体到铁路法院来说，铁路、地铁、民航、公路是国家交通动脉，是关系国计民生的重要领域，对一些影响交通运输秩序、涉及国家交通运输重点工程建设、人民群众高度关注的重大租赁纠纷案件，我们要有高度政治敏感性，切忌埋头办案，就事论事，在处理这类租赁纠纷时，法官应当始终着眼全局，实现办案的法律效果和社会效果相统一

二是和谐理念要更加落实。判决不是法官审案的目标，有时候公正合法的判决并不能真正解决矛盾，反而在当事人之间产生新的矛盾，造成信访等现象，不利于社会的和谐稳定。“息诉止讼，胜败皆服”才是法官追求的最佳审判效果。作为法官，面对与群众利益、社会稳定紧密相关的租赁纠纷案件，特别是一些群体性租赁纠纷和系列租赁纠纷，应当想当事人所想、急当事人所急，努力寻找维护法律严肃性和促进社会和谐稳定之间的结合点，在充分尊重双方当事人意愿的前提下，以大局为本、和谐为重，根据案件的不同特点，采取调解、判决等多种灵活方式解决纠纷，达到最优办案效果，在最大程度上维护双方当事人的合法权益，促进社会和谐稳定发展。

三是公正形象要更加牢固。长期以来，作为铁路系统的专门法院，铁路法院曾经受到不少民众的质疑和误解。很多人错误的将铁路法院认为是铁路部门的下属机构，和铁路部门是一家人。由于体制上的这种特殊性，虽然铁路法院的审判人员一直坚持秉公执法，仍然很难让人相信其司法程序公正。铁路法院体制和职能的全新改革，尤其是民事收案范围的扩大，对铁路法院来说是牢固塑造公正形象的一个契机。每一个铁路法院的法官都应当摆正自己的位置，树立中立意识，对于“涉公涉铁涉航”诉讼，无论是“告交通”还是“交通告”的案件都要依法受理。在诉讼中，注重自己的言行举止，平等、客观的对待路内路外当事人，任何一方不能享有任何特权。在“涉铁”纠纷以及日后的民航、地铁等纠纷中，坚持以事实为根据，以法律为准绳的原则，以自己的实际行动，获得民众的信任与认可，牢固树立铁路法院公平公正的良好形象。

四是法律适用要更加精准。民事收案范围调整之后，铁路法院将面临地铁、民航、公路等各种交通领域的租赁等纠纷，这对法官的业务能力提出了更高的要求。对此，法官应当强化学习意识，不仅要巩固法学理论基础、研习相关法律和司法解释，还要了解相关领域的具体情况，不断的学习，不断的丰富自己，确保在处理纠纷时精准适用法律。另外，司法统一是法制统一的重要表现形式，“同案不同判”不仅不利于获得当事人的认可，也不利于提高司法公信力。地铁、民航以及公路领域的民事案件之前一直是由地方法院审理，纳入铁路法院之后，不可避免的会面临着同案是否同判的问题。建议铁路法院可以加强与地方法院之间的交流，通过学习会、研讨会等各种形式促进法官之间互相学习，互相交流。同时可以选取地方法院具有典型性的案例，在总结经验教训的基础上，为法官日后审案提供参考，确保法官在面对全新领域的案件时能够精准适用法律，与地方法院保持一致，有效维护法制统一。